Retour sur le changement d’usage et de destination d’une construction – Les Affiches de Grenoble

Il est assez commun qu’un bien soit transformé au fil du temps, notamment lorsqu’il est question d’un changement de locaux d’habitation à des fins commerciales. À ce titre, il est parfois peu évident de distinguer ce qui relève d’un changement de destination et/ou d’un changement d’usage, ces deux notions pouvant à première vue être similaires bien que répondant à des finalités différentes.

DU CHANGEMENT DE DESTINATION PRÉVU PAR LE CODE DE L’URBANISME

Tout pétitionnaire se doit de maîtriser la notion de destination d’un bien, laquelle reste attachée à l’objet de la construction, ce pour quoi elle a été édifiée, étant précisé que les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.

En droit, il y a changement de destination au sens du Code de l’urbanisme lorsqu’une construction existante est affectée à une destination différente de celle initialement prévue, peu importe que ce changement soit ou non de nature à avoir une incidence sur les règles d’urbanisme applicables.

Si l’ancien article R. 123-9 du Code de l’urbanisme fixait neuf catégories de destination, ce sont désormais les dispositions des articles R. 151-27 du Code de l’urbanisme et suivants qui viennent fixer la liste des cinq destinations comprenant chacune plusieurs sous-destinations :

  1. Exploitation agricole et forestière
  2. Habitation
  3. Commerce et activités de service
  4. Équipements d’intérêt collectif et services publics
  5. Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Deux conséquences principales sont attachées au changement de destination :

– L’autorisation d’urbanisme nécessaire au projet : le changement de destination doit désormais être précédé d’une déclaration (C. urb., art.* R. 421-17, b), sauf s’il s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou bien la façade de l’immeuble ou encore lorsqu’est créée une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² / 40 m² sous certaines conditions, auquel cas le projet relève du permis de construire (C. urb., art. R.* 421-14, c). S’agissant du changement de sous-destination, il n’est soumis à aucune formalité sauf si les travaux entrepris répondent au régime du permis de construire.

– Le respect des règles du document d’urbanisme applicable même dans le cas où une autorisation n’est pas requise : les auteurs d’un PLU peuvent en effet réglementer le changement de destination en définissant « en fonction des situations locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées » (C. urb., art L.151-9) ; voire l’interdire en fonction du zonage retenu « pour des raisons de sécurité ou de salubrité ou en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durable, le règlement peut, dans le respect de la vocation générale des zones, interdire : […] 2° les constructions ayant certaines destinations ou sous-destinations » (C. urb., art R.151-30).

En pratique, le changement de destination d’un immeuble à usage d’habitation en immeuble à usage commercial, non accompagné de travaux, n’est astreint à aucune formalité au titre du permis de construire. Mais le changement opéré peut, éventuellement, être soumis à l’autorisation préalable de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du CCH, et toute infraction à cette dernière législation est sanctionnée par l’article L. 651-2 du CCH (amende civile pouvant atteindre 50 000 €).

VERS LE CHANGEMENT D’USAGE DICTÉ PAR LE CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITATION

Si la destination correspond à la raison pour laquelle le bien a été construit initialement, l’usage, quant à lui, correspond à l’utilisation effective du bien. Depuis l’ordonnance du 8 juin 2005, l’usage d’habitation est apprécié en fonction de l’usage effectif du bien au 1er janvier 1970 étant précisé que cet usage peut être établi par tout mode de preuve.

L’objectif premier de la réglementation du changement d’usage vise à assurer une protection du parc de logements dans les zones urbaines tendues.

Le principe est le suivant : tout local d’habitation doit conserver cet usage sauf autorisation expresse et préalable de changement d’usage préalable accordée par l’autorité municipale.

À noter que l’article L. 631-7 du CCH a un champ d’application strict : d’un point de vue matériel, cette disposition ne concerne que la transformation en meublés de locaux d’habitation. Sont classés comme tels, « toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ». À savoir que le changement d’usage comprend également le fait de « louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » (visant expressément les locations de type Airbnb). Quant au champ géographique, l’autorisation préalable pour changement d’usage n’est applicable qu’aux communes de plus de 200 000 habitants et aux départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. D’autres communes peuvent être concernées par cette police spéciale via une décision du préfet après proposition du maire, ou encore les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants.

Dans la pratique, cette autorisation pour changement d’usage peut être subordonnée à compensation en transformant concomitamment en habitation des locaux ayant un autre usage. Le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale s’il dispose de la compétence urbanisme fixe les conditions dans lesquelles l’autorisation pour changement d’usage est délivrée, ainsi que les compensations exigées au regard des objectifs de mixité sociale du territoire.

LA NÉCESSAIRE ARTICULATION DES DEUX NOTIONS

Si le contrôle de l’affectation d’un bien reste distinct de la législation de l’urbanisme dans laquelle la notion de changement de destination ne conditionne que le point de savoir si des travaux sont ou non soumis à déclaration préalable ou permis de construire (cf. l’autorisation donnée au titre de l’article L. 631-7 CCH est sans incidence sur l’application des dispositions du Code de l’urbanisme), il s’avère que les notions de changement de destination et d’usage sont parfois complémentaires.

Ainsi, selon l’article L. 631-8 du CCH, « lorsque le changement d’usage fait l’objet de travaux entrant dans le champ d’application du permis de construire, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d’usage. Ces travaux ne peuvent être exécutés qu’après l’obtention de l’autorisation mentionnée à l’article L. 631-7 », étant précisé que l’article L. 425-9 du Code de l’urbanisme reprend cette formule.

Cette disposition est à saluer dans la mesure où elle instaure une passerelle procédurale entre deux législations distinctes s’agissant des dépôts des dossiers d’autorisation d’urbanisme, autorisant par là même un gain de temps non négligeable pour les projets de construction concernés.

Vigilance : l’obtention de l’autorisation de changement d’usage conditionne l’exécution des travaux projetés ; il est donc primordial de s’assurer d’être titulaire de l’autorisation délivrée par le maire à l’article L. 631-7 CCH avant tout commencement des travaux !

Par Me Laura Punzano, avocat au Barreau de Grenoble.

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