La grande salle du théâtre Quintaou a fait le plein à Anglet. 250 personnes venues de toute la France ont participé aux 3es rencontres du réseau Foncier solidaire France – après une première édition à Lille en 2018 et une deuxième à Rennes l’année suivante.

Dans le sillage de la loi Alur, les organismes de foncier solidaire (OFS) ont poussé comme des champignons aux quatre coins de France. Aujourd’hui, on dénombre 71 OFS agréés ; de plus, 11 sont en cours d’agrément, et 24 sont en projet.« Quatre organismes ont été créés en 2017, contre 36 en 2021 », se félicite Christian Chevé, président de la Coopérative foncière francilienne et secrétaire du réseau FSF.

« Nous sommes à un rythme de doublement du nombre d’OFS agréés chaque année, renchérit Jean-Marie Quémener, chef du bureau des opérations d’aménagement à la DHUP, au ministère du Logement. Une croissance presque exponentielle ».

Rappelons que les logements vendus par des OFS sont associés à un bail réel solidaire (BRS), lequel consiste à n’acheter « que » les murs et à verser un loyer mensuel pour le foncier (en moyenne, 1 euro par mètre carré). Ce qui permet des prix de vente inférieurs à 30 % en moyenne à ceux du marché libre.

Accessibles à des ménages sous plafonds de ressources du PSLA (prêt social location-accession), plus de 300 logements sous BRS ont déjà été livrés depuis 2018. Et plus de 2000 sont en cours de commercialisation. D’ici à 2025, 11 000 logements auront été livrés.

« Ce dispositif crée un parc non spéculatif dans la durée, grâce au BRS éternellement rechargeable », insiste Stanislas Dendievel, vice-président de FSF et adjoint à la maire de Lille. En effet, les plus-values à la revente sont très encadrées et limitées a minima. Ce qui n’est pas le cas des logements en PSLA, qui pourtant bénéficient d’aides publiques.

Convaincre les collectivités et les banques

Les enjeux de demain ? « Il reste à convaincre de la pertinence de ce nouveau mode d’habiter les collectivités territoriales et les banques, qui rechignent à accorder des emprunts aux ménages accédants par méconnaissance du dispositif », répond Jean-Marie Quémener.

Par ailleurs, deux défis se posent aujourd’hui aux acteurs du logement : la stratégie zéro artificialisation nette (ZAN) et la nécessité de maîtriser et recycler le foncier tout en produisant toujours plus de logements abordables. « Ce qui semble être une injonction contradictoire peut être résolu grâce au dispositif OFS/BRS », poursuit le représentant du ministère. La commission Rebsamen, qui vient de rendre ses dernières conclusions, adoube ce modèle, qui pourrait être une des solutions à la crise du logement, en particulier dans les zones tendues.

Nouvelles dispositions dans la loi 3DS

Par ailleurs, la future loi 3DS, qui entrera en discussion parlementaire à compter du 6 décembre, pourrait adopter des dispositions favorables à l’expansion du modèle :

-l’autorisation accordée aux organismes HLM de vendre des logements de leur parc via le BRS ;

– l’ouverture du modèle à des locaux d’activité, professionnels et commerciaux ;

– la possibilité pour les collectivités de déléguer leur droit de préemption urbain aux OFS.
Mais le revers de la médaille du succès des OFS, c’est le risque de concurrence entre organismes situés sur un même périmètre. D’où la nécessité, selon Honoré Puil, président de FSF mais aussi de l’OFS de Rennes métropole, de « créer un observatoire ».

Gare aux « OFS libres »

Autre point d’inquiétude pour le réseau FSF (structuré en association depuis février 2021) : la proposition du député de la Haute-Garonne Jean-Luc Lagleize (Mouvement démocrate) d’autoriser la création d’OFS « libres », pour construire des logements intermédiaires.

Honoré Puil l’a martelé en clôture des rencontres : « Si ces OFS libres sont destinés à produire des logements accessibles à tous les ménages, sans plafonds de ressources, s’il s’agit de chevaux de Troie permettant aux grands groupes immobiliers de s’immiscer sur ce marché, nous disons non. Prenons garde à ce qu’un amendement adopté nuitamment à la loi 3DS n’aille dans ce sens ». Un réseau à succès, donc, qui suscite des convoitises et incite ses promoteurs à la plus grande vigilance.

Des montages divers, des collectivités qui s’engagent

Les OFS sont issus d’organismes HLM (55 %), de structures ex nihilo telles que des associations, groupements d’intérêt public, sociétés coopératives ou de collectivités (41 %), et désormais d’Etablissements publics fonciers locaux (4 %). Selon Stanislas Dendievel, l’acculturation du monde local au modèle OFS/BRS fait son chemin : « plusieurs collectivités intègrent ce dispositif dans leur politique, par exemple dans les servitudes de mixité sociale définies dans les PLU, dans leur programme local de l’habitat (PLH) ou dans leurs zones d’aménagement concerté ».

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Organismes de foncier solidaire : un nouveau mode d’habiter qui conquiert les territoires – Gazette des communes
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