Logement social : quels financements ? | vie-publique.fr – Vie publique.fr

L’État mobilise des moyens importants pour le financement du logement social en France. Les aides de l’État aux producteurs comprennent des subventions budgétaires, des aides fiscales et des aides de circuit. Depuis 2009, un bilan des logements aidés est publié chaque année par les ministères de la transition écologique et de la cohésion des territoires. Il compile les informations relatives au financement des logements sociaux (localisation, plan de financement, caractéristiques techniques).

Les subventions et les dispositifs fiscaux

Les subventions budgétaires constituent la part la plus faible des aides de l’État à la construction de logements sociaux et traduisent son désengagement progressif dans les années 2000 avec, en corollaire, la montée en puissance des subventions des collectivités locales.

Les subventions budgétaires peuvent être constituées de trois éléments :

  • la subvention de base calculée en fonction de la superficie et de la structure (taille moyenne des logements) de l’opération ;
  • la subvention pour surcharge foncière, qui vise à permettre une implantation dans les zones où les coûts d’achat ou d’aménagement des terrains d’emprise sont élevés. Le principe est de subventionner la partie de la charge foncière de l’opération qui dépasse une valeur de référence ;
  • la prime d’insertion en Ile-de-France, destinée à faciliter la réalisation des logements les plus sociaux dans cette zone où le coût du foncier est très élevé.

Le logement social bénéficie de divers dispositifs fiscaux qui constituent la part la plus importante des aides de l’État. Il s’agit d’exonérations ou de réductions d’impôts qui font l’objet d’une compensation ou d’un remboursement par l’État :

  • exonération de l’impôt sur les sociétés pour les organismes HLM et les offices publics d’aménagement et de construction (OPAC) ;
  • exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pouvant aller jusqu’à 25 ans. Suite aux préconisations du rapport de la commission Rebsamen sur la relance de la construction de logements, l’État s’est engagé dans la loi de finances pour 2022 à garantir aux collectivités une compensation intégrale pendant dix ans de la perte de recettes liée à l’exonération de cette taxe ;
  • application d’un taux réduit de TVA (5,5%) depuis 1996. Cette disposition a été étendue aux travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement de logements locatifs sociaux et aux opérations d’acquisition amélioration.

La mobilisation du foncier public

La mobilisation du foncier public constitue un autre levier de la politique de l’État en faveur du logement social. Il s’agit pour l’État de mettre en vente les terrains nus ou bâtis de son domaine ou de celui de certains établissements publics pour y construire des logements sociaux. La loi de janvier 2013 a introduit la possibilité pour l’État de baisser le prix de ses terrains par application d’une décote sur la valeur vénale initiale. 

Cette décote est calculée selon : 

  • le type de logement social : PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration), PLUS (Prêt Locatif à Usage Social), PLS (Prêt Locatif Social)… Plus le logement est aidé par l’État, plus la décote est importante ; 
  • la zone de tension du logement.

La Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier (CNAUF) est chargée du suivi de l’application du dispositif de mobilisation du foncier en faveur du logement. 

Dans un référé rendu public en 2018, la Cour des Comptes a estimé que ce dispositif, “relativement peu utilisé de 2013 à 2016“, était “trop complexe et concurrencé par d’autres procédures de cession du foncier public“. 

L’article 23 de la loi Elan de 2018 est venu simplifier le système de décote existant en supprimant notamment la condition d’achèvement du programme de logements dans un délai de cinq ans suivant la vente du foncier. Désormais, seule la première tranche de travaux doit être réalisée dans ce délai pour bénéficier de la décote. La loi prévoit également que le programme devra affecter au moins 50% de sa surface de plancher au logement, contre 75% auparavant. Elle favorise ainsi le montage de projets plus mixtes combinant logements, commerces et activités.

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