Le locatif à l’heure des risques – L’AGEFI Actifs

Les particuliers lassés des yoyos des marchés boursiers et souhaitant mettre leur capital à l’abri adoptent tous la même stratégie : ils achètent de l’immobilier. Actif préféré des Français, la pierre est un bien tangible, qu’il est possible d’occuper ou de louer pour en tirer des revenus. Et elle a le vent en poupe depuis la fin de la crise sanitaire. La raison ? De la mi-2020 à la fin 2021, les taux de crédit ont flirté avec leurs plus bas niveaux, ce qui a permis à beaucoup de ménages d’augmenter leur budget d’achat et d’investir. « A cette période il était possible de s’endetter sur 20 ans à moins de 1 %, un taux exceptionnel et jamais atteint précédemment », rappelle Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artémis courtage. En parallèle, les taux des placements sans risque se sont effondrés, faisant de l’immobilier l’un des derniers eldorados rentables. Revers de la médaille : la hausse des prix, limitée à quelques zones comme Paris, sa première couronne, le cœur des grandes métropoles (Bordeaux, Lyon, Nantes…) s’est diffusée sur tout le territoire. Mais depuis ce printemps, la conjoncture change, à tel point que certains s’interrogent sur l’opportunité de réaliser un investissement immobilier dans les mois à venir. Plusieurs éléments doivent être examinés avec attention.

I. indicateurs sous surveillance

Prix plafondS : ils pèsent sur la demande

Après la crise sanitaire, les villes où les prix étaient restés raisonnables ont subi une ruée d’investisseurs, appâtés par la perspective d’obtenir des taux de rendement supérieurs à 5 %. Mais en face, l’offre de logements à vendre n’a pas augmenté dans les mêmes proportions. « Nous avons fait face à une forte pénurie de biens et les prix ont grimpé de mois en mois, car une large part d’investisseurs, surtout ceux extérieurs à notre ville, ont suivi les prétentions des vendeurs sans discuter », confie Philippe Descampiaux, directeur des agences Citya-Descampiaux à Lille. A titre d’exemple, selon Meilleursagents, sur les deux dernières années, les progressions de prix ont atteint 19 % à Angers, 14 % à Reims, 13 % à Marseille, 12 % à Saint-Etienne et Toulon, 11 % à Tours et 10 % au Havre et à Toulouse. En parallèle pourtant, le revenu des acquéreurs n’a pas autant progressé. « S’ils ont pu maintenir leur pouvoir d’achat pendant quelques temps, en réinvestissant l’épargne mise de coté pendant le confinement et profitant de taux de crédit très bas, ce n’est plus le cas aujourd’hui », note Henry Buzy-Cazeaux, président de l’Institut du management des services immobiliers (IMSI). La conséquence immédiate est que depuis le début de cette année, les prix ne progressent plus. « Dès qu’un logement est à rafraichir ou à rénover, les acheteurs font des propositions plus basses pour intégrer le prix des travaux ; s’il est en parfait état, il peut se vendre rapidement, mais jamais au-delà du prix estimé, malgré les espoirs des propriétaires d’en obtenir plus », confie Anne Monard Bretin, directrice de Guy Hoquet Immobilière du Plateau à Lyon. C’est la grande inquiétude des professionnels : comme à chaque retournement de cycle, les vendeurs n’ont pas intégré que la conjoncture avait changé. Si une large majorité d’entre eux n’ajuste pas rapidement leurs tarifs, le marché immobilier risque de se gripper. « Une grande proportion continue à mettre en vente à 5 % ou 10 % de plus que notre fourchette haute d’estimation et ils n’acceptent de baisser leurs prix qu’au bout de quelques mois, une fois qu’ils ont constaté qu’il n’y avait pas ou peu de visites », relate Nicolas Begoc, directeur de Century21 Brest. Or pendant cette période de « retour à la réalité », les panneaux « à vendre » fleurissent sur les façades, et les nouveaux acquéreurs voient les prix des annonces s’éroder, ce qui les incite à reporter leur achat dans le temps. Bref, la spirale à la baisse semble enclenchée. « La correction ne sera pas homogène et les prix vont baisser plus fortement là où le pouvoir d’achat des acquéreurs a le plus diminué, c’est-à-dire dans les zones déjà chères, comme Paris ou les centres de grande métropoles », estime Thomas Lefevre.

– Clignotant : orange

– Evolution probable : légères baisses de prix d’ici la fin de l’année.

– A retenir : si l’achat est à crédit, il ne sert à rien d’attendre une baisse des prix, car la hausse des taux annihilera l’économie. Mieux vaut profiter de la période pour négocier une décote du prix d’achat.

Neuf : le marché est au point mort

Le confinement a mis un coup d’arrêt aux programmes neufs, avec une suspension des constructions et un allongement des délais d’instruction des permis de construire. Les chantiers n’ont pas redémarré immédiatement après le déconfinement, faute d’avoir obtenu les autorisations dans les temps. Par ailleurs, les promoteurs ont rencontré des difficultés d’approvisionnement et, surtout, ont du faire face à une explosion des prix des matériaux de construction. Beaucoup ont donc gelé des projets en cours, en attendant de pouvoir se fournir moins cher, une fois la chaîne logistique mondiale rétablie. Conséquence immédiate, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), entre les premiers trimestres 2021 et 2022, les ventes de neuf se sont effondrées de 20 % et le nombre de logements neufs mis en vente a chuté de 30,5 %. Aujourd’hui, « l’offre commerciale poursuit sa baisse dramatique, entamée fin 2018, et le stock de logements neufs à la vente ne représente plus que 7,7 mois de commercialisation, loin de l’idéal de 12 mois. C’est le niveau le plus bas depuis la création de notre observatoire en 2012 », confie Pascale Boulanger, président de la FPI France. En raison de cette pénurie, les investisseurs qui ne trouvent pas leur bonheur dans l’ancien ne peuvent quasiment plus se reporter sur le neuf.

– Clignotant : rouge

– Evolution probable : prix élevés et pénurie de biens au moins jusqu’à mi-2023.

– A retenir : il est très compliqué aujourd’hui de trouver un investissement en Pinel à un tarif qui permette d’assurer la rentabilité de l’opération.

Crédit : de moins en moins d’acheteurs finançables

C’est le grand sujet en ce moment, car en quelques mois, les taux de crédit ont bondi. « Un prêt sur 20 ans coûtait en moyenne 1 % en janvier et 1,55 % fin mai », rappelle Cécile Roquelaure, directrice de la communication d’Empruntis. Même constat pour les meilleurs profils, qui pouvaient se financer à 0,75 % au début de l’année et ne trouvent pas mieux que 1,25 % aujourd’hui. Cette hausse va continuer dans les mois à venir, car le retour de l’inflation pousse la Banque Centrale à ajuster ses taux directeurs à la hausse. Une décision déjà intégrée par le marché, car le taux des Obligations assimilables du trésor (OAT) est passé à 1,50 %. « La dernière fois que cela est arrivé c’était en 2014 et à l’époque les taux d’emprunt était à 3 % », rappelle Sandrine Allonier, directrice de la communication de Vousfinancer. Cette hausse des taux de crédit a aussi un impact, à cause… du taux d’usure. Légalement aucun établissement financier ne peut prêter au-delà de ce plafond. Calculé chaque trimestre par la Banque de France, il correspond à la moyenne des taux de crédit accordés au trimestre précédent. Le souci ? Les taux de marché ayant brutalement augmenté en mars, cette hausse ne s’est que partiellement répercutée dans le taux d’usure publié en avril. La conséquence immédiate ? « Pour les prêts de plus de 15 ans, les taux d’emprunt flirtent avec ceux d’usure, en intégrant le coût de la garantie du crédit et de l’assurance emprunteur, ils le dépassent et les dossiers ne sont plus finançables », explique Sandrine Allonier. Comme les taux risquent de franchir un nouveau pallier cet été, le phénomène risque de durer jusqu’au mois d’octobre…

Outre ce souci de réglementation de l’usure, les banques affichent aussi une frilosité accrue et sont en train de refermer les vannes du crédit. Car comme les taux de crédit restent bas, ils ne permettent pas de rémunérer le risque. « Les établissements financiers se couvrent au maximum, ils étudient donc davantage les dossiers et en refusent davantage », affirme Cécile Roquelaure. Même les investisseurs qui disposent d’un bon pouvoir d’achat sont touchés par ce durcissement. Pour décrocher un prêt, ils doivent désormais montrer patte blanche. « Les banques exigent un apport de 15 ou 20 % et calculent la solvabilité en tenant compte du prix d’achat du logement et du montant des travaux envisagés », précise Sandrine Allonier.

– Clignotant : rouge

– Evolution probable : les taux vont augmenter et la sélectivité restera élevée jusqu’à la fin de l’année.

– A retenir : il faut préparer son dossier en amont d’un achat et ne pas hésiter à augmenter son apport pour profiter des meilleures conditions.

Performance énergétique : le critère impossible à ignorer

C’est le grand sujet du moment, car depuis la guerre en Ukraine et l’explosion du prix de l’énergie, tous les acheteurs scrutent le Diagnostic de performance énergétique (DPE) des biens immobiliers. Pour les bailleurs, la loi impose des mesures très strictes : à compter du 1er janvier prochain, un logement affichant une étiquette énergétique en G (la pire note) ne pourra plus être loué et s’il est en F, l’interdiction tombera au 1er janvier 2028. « Il y a un vrai impact sur les demandes des investisseurs, ils n’achètent plus ces biens, à moins qu’ils n’aient la main pour les rénover intégralement, ce qui est rarement possible dans des immeubles avec plusieurs copropriétaires », note Stéphane Vachot, directeur de Carré Mans au Mans. Pourtant proposer à la location un logement économe est le gage d’augmenter sa rentabilité locative, car il attirera davantage de locataires et il sera possible de sélectionner les meilleurs profils. En plus, si les charges collectives sont faibles, pour un même loyer de marché, le bailleur encaissera  davantage que si le locataire doit régler une facture de chauffage collective astronomique. Pour toutes ces raisons, les tarifs des biens à la mauvaise étiquette énergétique baissent et vont continuer de voir leurs tarifs dégringoler. Comme ils représentent une proportion non négligeable des logements, notamment dans les grandes métropoles où des quartiers entiers sont sortis de terre dans les années 1950 à 1970, cela risque de peser sur tous les prix de marché.

– Clignotant : rouge

– Evolution probable : les logements en F et G décotent déjà et leurs prix vont continuer de dégringoler.

– A retenir : attendre quelques mois avant de se lancer car tous les biens énergivores ne sont pas à fuir. Certains sont très bien placés et peuvent être rénovés. Autre piste, dans certaines villes, acheter une maison ou un petit immeuble énergivore et engager une rénovation de fond en comble en profitant des aides de l’Etat.

Réglementations et normes : vrais freins psychologique

Avant de mettre un bien en location, les bailleurs doivent respecter de plus en plus de réglementations. Face à l’augmentation des loyers, beaucoup de villes (Paris et sa première couronne nord et est, Lille, Lyon et Villeurbanne et bientôt Bordeaux et Montpellier) ont adopté des mesures d’encadrement des loyers, qui interdit de louer au-delà d’un certain seuil, fixé par secteur. D’autres ont voté des réglementations visant à empêcher la location meublée touristique de se développer dans la ville (côte basque, Marseille, Nice, Saint-Malo,…). Enfin, un « permis de louer » est parfois exigé dans certaines communes, les bailleurs devant obtenir une autorisation administrative avant d’y mettre un bien en location. « Cette mesure devait être circonscrite à des zones très paupérisées, mais certains élus locaux ont imposé un permis de louer sur l’ensemble de leur ville, ce qui rallonge les délais de mise en location et engendre un manque à gagner pour les bailleurs », tempête Pierre Hautus, directeur général de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). Dans les mois à venir, l’inflation importante va peser sur le pouvoir d’achat des locataires et il est assez probable que des mesures temporaires voient le rouge pour geler les hausses de loyers.

– Clignotant : orange

– Evolution probable : davantage de villes vont adopter des mesures contraignantes pour les bailleurs.

– A retenir: investir avec une plus grande prudence, en faisant des calculs de rentabilité sur la base de loyers de marché légèrement minorés et stables dans les dix prochaines années.

II. Les solutions pour investir

Malgré la conjoncture économique qui s’assombrit, il reste intéressant de se constituer un patrimoine dans la pierre. A condition d’opter pour des solutions d’investissement alternatives qui permettront d’augmenter la rentabilité de l’opération.

Miser sur des biens avec travaux

Pour accroître la rentabilité d’une opération, la solution consiste à acheter moins cher. Mais, « même si le marché est moins euphorique que ces deux dernières années, la demande reste forte et l’offre toujours insuffisante dans de nombreuses villes, ce qui contribue au soutien des prix », affirme Charles Marinakis, président de Century 21. Ce constat n’est, en revanche, pas valable pour les logements dont le DPE est classé en G et F, les deux pires notes. Car pour pouvoir les louer, leurs propriétaires doivent engager, respectivement avant les 1ers janvier 2023 et 2028, une rénovation énergétique. « Depuis mars, beaucoup d’investisseurs se détournent de ces logements, car ils n’ont pas envie de se lancer dans des travaux dont ils ne maîtrisent ni le coût, ni la durée », constate Anne-Sophie Ansart, directrice de Valeurs sûres à Roubaix.

Aujourd’hui, les vendeurs de passoires énergétiques ajustent leurs prétentions à la baisse et acceptent des négociations raisonnables. Ce type de logements présente donc une belle opportunité, d’autant que « les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration entrent dans le dispositif du déficit foncier s’ils sont réalisés par des professionnels », rappelle Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC Continental Europe. Fiscalement, ils sont considérés comme des charges et donc déductibles des loyers encaissés. Si le total des charges (travaux, intérêt d’emprunt, assurance,…) dépasse les recettes locatives, un déficit foncier est dégagé. Ce dernier est imputable sur les revenus fonciers, ce qui minore la base taxable à l’impôt et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Après cette imputation, l’éventuel reliquat de déficit est déductible du revenu global (hors intérêts d’emprunt) dans la limite de 10.700 euros. Au-delà, le solde est reportable sur les revenus fonciers pendant dix ans. Cerise sur le gâteau : cet avantage fiscal n’entre pas dans le plafonnement annuel des niches fiscales de 10.000 euros.

Utiliser un nouveau dispositif

Depuis cette année, le dispositif Loc’Avantages offre aux investisseurs des réductions d’impôt alléchantes. Pour en profiter, il faut mettre en location un logement au moins six ans à un loyer plafonné à des ménages sous conditions de ressources. Attention, le bien locatif doit afficher un DPE d’au moins E (ou au moins en D s’il a été rénové avec des aides de l’Anah). Avec Loc’Avantages, « les plafonds de loyer varient selon la localisation, la typologie du logement et son affectation, choisie par le bailleur », explique Pierre Prunet, fondateur du cabinet de gestion de patrimoine Alter-Invest. Le propriétaire peut opter pour Loc1, qui impose une décote de 15 % par rapport au loyer de référence, elle passe à 30 % avec Loc2 et à 45 % avec Loc3.

Si le bailleur loue son bien en direct, il bénéficie d’une réduction d’impôt de 15 % (Loc1) et 35 % (Loc2) des loyers bruts encaissés. S’il délègue sa gestion locative à une Agence immobilière à vocation sociale (AIVS) ou loue à une association agréée (Habitat et humanisme…), la réduction d’impôt passe à 20 % (Loc1), 40 % (Loc2) et 65 % (Loc3). En plus, le bailleur touche une prime d’intermédiation, versée une seule fois par logement à la mise en location. Elle est de 1.000 euros si le bien est loué à une association et passe à 2.000 euros si la gestion locative est assurée par une AIVS. Dans les deux cas, une majoration de 1.000 euros est accordée pour les logements inférieurs à 40m2. « Dans certains cas, la perception de cette prime permet de doubler la rentabilité nette de l’opération », constate Pierre Prunet.

Ceux qui sont déjà propriétaire d’un bien défraîchi ou investissent dans un logement à rénover peuvent, en plus, toucher des aides de l’Anah, plafonnées à 15.000 euros pour une amélioration énergétique et 28.000 euros pour une rénovation lourde. Attention, la réduction d’impôt Loc’Avantages entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros/an. Mais le dispositif a, en revanche, un énorme intérêt complémentaire : au terme des six ans, le logement peut être remis à la location directement au loyer de marché.

Interview

« Les prix ont toutes les raisons de diminuer »

Henry Buzy-Cazeaux, président de l’IMSI (Institut du Management des Services Immobiliers)

Comment le marché immobilier évolue ?

S’il s’agit du volume de ventes, je pense que 2022 devrait, à nouveau, être une bonne année avec autour d’1 million de transactions, contre 1,2 million l’an dernier. Si, en revanche, vous parlez des prix, il semble qu’un plafond soit atteint. Dans toutes les villes où l’envolée avait débuté avant la crise sanitaire et a stoppé net en fin de confinement, Paris en tête, les professionnels constatent même déjà de légères baisses. Les secteurs qui ont attiré les acheteurs depuis deux ans, connaissent quant à eux une stabilisation de leurs tarifs moyens. Bref, je pense que les prix ont toutes les raisons de diminuer dans les mois à venir.

Pourquoi en êtes-vous sûrs ?

Il existe une parfaite élasticité entre la demande de logements et les prix. Comme il manque des logements en France dans les régions où les actifs sont nombreux à chercher à se loger, l’offre est rapidement insuffisante lorsque la demande augmente. C’est exactement pour cette raison que les prix de l’immobilier ont fortement progressé ces deux dernières années. Tous les acheteurs voulaient habiter une maison avec jardin ou un appartement avec un extérieur, à proximité d’une métropole, dans une ville moyenne dynamique ou au  bord de la mer. C’est-à-dire là où l’offre s’est justement raréfiée ! C’est également pour cette raison que les prix ont toutes les chances de diminuer dans un proche avenir, car la demande est en train de baisser et en parallèle l’offre gonfle un peu. Il devrait donc y avoir une érosion généralisée des prix, d’autant que les acheteurs voient leur pouvoir d’achat immobilier plafonner.

Pour quelles raisons ?

La cause est multifactorielle. D’abord, la hausse rapide et forte des prix immobiliers pèse sur les budgets d’achat, tout comme l’augmentation des taux de crédit et les difficultés d’accès au financement. Ensuite, les contextes géopolitique et macroéconomique sont nettement moins euphoriques. La guerre en Ukraine, le retour de l’inflation, la crainte liée à la baisse du pouvoir d’achat, tout cela n’est pas très réjouissant et pousse des ménages à différer leurs projets immobiliers en attendant que la conjoncture s’améliore. Il y a enfin un impact psychologique : la remontée des taux freine des acheteurs qui pensent – à tort – que le coût de leur crédit va exploser. La baisse de valeur des logements classés en F et G pèse aussi sur le marché, car leurs propriétaires subissent un « effet de richesse » négatif. Comme ils constatent qu’ils vendront moins cher, ils sont moins euphoriques car ils savent qu’ils disposeront de moins d’apport.

Toutes ces raisons entraînent un effet mécanique sur le marché : il y a davantage de biens sur le marché, les acquéreurs ont donc plus de choix, font plusieurs visites et les délais de vente s’allongent. Nous entrons dans un scénario classique de rééquilibrage du marché, malgré une baisse des prix, les transactions se réalisent. Je ne crois pas du tout au scénario d’effondrement ou de krach, car les fondamentaux de l’immobilier restent sains dans notre pays. Seuls certains biens énergivores situés dans des secteurs éloignés des pôles d’emploi et des transports risquent de subir une vraie correction.

L’impact du DPE sur les futures transactions est-il réel ?

Absolument. La rénovation énergétique des bâtiments en général et des logements en particulier est le grand sujet des années à venir. Pour les bailleurs, la Loi Climat et résilience a déjà fixé des échéances et empêchera de mettre en location des biens classés en G, puis F et E, respectivement au-delà des 1ers janvier 2023, 2028 et 2034. Ces obligations ont déjà un impact sur le prix des logements énergivores, qui intéressent moins d’acheteurs. Ceux qui restent n’hésitent plus à négocier à la baisse. Mais même avec des prix plus bas, certaines banques refusent de financer ce type d’investissement car il y a trop d’incertitudes sur l’évolution des prix des matériaux et les délais de réalisation des travaux. D’ici 24 mois, les logements dans des copropriétés énergivores qui nécessitent des rénovations intégrales vont subir une forte décote.

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