La plus-value immobilière représente la différence positive entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien immobilier. En 2025, les règles fiscales françaises encadrent strictement cette imposition, avec des abattements progressifs selon la durée de détention et des exonérations spécifiques. Comprendre ces mécanismes permet d’optimiser la fiscalité lors d’une cession immobilière.
Plus-value immobilière : les points clés pour 2025
La plus-value immobilière est imposée dès la première année de détention à 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux, avec des abattements dégressifs appliqués selon la durée de possession du bien.
- Calcul de base : Prix de vente – Prix d’acquisition – Frais et travaux déductibles
- Taux d’imposition 2025 : 19% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux
- Abattement pour durée de détention : 6% par an dès la 6ème année pour l’impôt sur le revenu
- Exonération totale : Après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux
- Résidence principale : Exonération complète de plus-value
Plus-value immobilière : guide de calcul 2025
| Étape de calcul | Méthode | Exemple chiffré |
|---|---|---|
| Prix de vente | Montant inscrit dans l’acte de vente | 400 000 € |
| Prix d’acquisition | Prix d’achat + frais d’acquisition (7,5% forfaitaire ou réels) | 300 000 € + 22 500 € = 322 500 € |
| Travaux déductibles | 15% forfaitaire si détention > 5 ans ou justificatifs réels | 48 375 € (15% de 322 500 €) |
| Plus-value brute | Prix de vente – Prix d’acquisition – Travaux | 400 000 – 322 500 – 48 375 = 29 125 € |
| Abattements appliqués | Selon durée de détention | 10 ans : 24% d’abattement = 22 135 € |
| Plus-value imposable | Plus-value brute – Abattements | 29 125 – 6 990 = 22 135 € |
Abattements plus-value immobilière : barème 2025
Le système français d’abattements pour durée de détention permet une réduction progressive de l’imposition sur les plus-values immobilières :
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| 6 à 21 ans | 6% par année | 1,65% par année |
| 22e année | 4% (exonération totale) | 1,60% |
| 23 à 29 ans | Exonération totale | 1,60% par année |
| 30e année et plus | Exonération totale | 9% (exonération totale) |
Comment optimiser sa plus-value immobilière en 2025
Plusieurs stratégies permettent de réduire l’impact fiscal d’une plus-value immobilière :
- Anticipation de la vente : Attendre les seuils d’abattement significatifs (6 ans, 22 ans, 30 ans)
- Justification des travaux : Conserver toutes les factures de travaux d’amélioration, d’agrandissement ou de reconstruction
- Choix du forfait frais : Comparer le forfait 7,5% avec les frais réels d’acquisition
- Travaux déductibles : Opter pour le forfait 15% ou les justificatifs réels selon la situation
- Exonérations spécifiques : Vérifier l’éligibilité aux dispositifs d’exonération (première vente, personne âgée, invalidité)
Pour les résidences secondaires, l’optimisation passe notamment par le respect des délais de détention et la documentation précise des investissements réalisés. Les biens locatifs bénéficient des mêmes règles d’abattement, mais sans l’exonération de résidence principale.
FAQ – Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
La plus-value de résidence principale est-elle imposable en 2025 ?
Non, la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale reste totalement exonérée d’impôt en 2025, sans condition de durée de détention ni de montant.
Comment déclarer une plus-value immobilière en 2025 ?
La plus-value immobilière se déclare via le formulaire 2048-IMM remis au notaire lors de la vente. Le paiement de l’impôt s’effectue directement chez le notaire au moment de la signature.
Peut-on déduire les intérêts d’emprunt du calcul de plus-value ?
Non, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du calcul de plus-value immobilière. Seuls sont déductibles le prix d’acquisition, les frais d’acquisition et les travaux d’amélioration ou d’agrandissement.
Quel est le taux de plus-value immobilière pour les non-résidents en 2025 ?
Les non-résidents fiscaux français subissent un taux majoré de 33,33% sur les plus-values immobilières, sans bénéficier des abattements pour durée de détention, sauf convention fiscale internationale spécifique.
L’exonération de plus-value s’applique-t-elle aux terrains à bâtir ?
L’exonération de résidence principale ne s’applique pas aux terrains à bâtir vendus séparément. En revanche, si le terrain est vendu avec la résidence principale qu’il supporte, l’ensemble bénéficie de l’exonération dans la limite de 2 hectares.
