La simulation de capacité d’emprunt constitue l’étape préalable indispensable à tout projet d’acquisition immobilière en France. Cette démarche permet d’évaluer le montant maximal qu’un établissement bancaire peut accorder selon la situation financière personnelle, les revenus déclarés et les charges existantes. Comprendre cette capacité d’emprunt optimise les recherches immobilières et évite les déconvenues lors des négociations avec les vendeurs.
Simulation capacité d’emprunt : les points clés pour 2025
La capacité d’emprunt représente le montant maximal qu’une banque peut prêter selon les revenus, charges et profil de l’emprunteur, calculée avec un taux d’endettement plafonné à 35% depuis 2022.
- Taux d’endettement maximum : 35% des revenus nets mensuels selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)
- Revenus pris en compte : salaires nets, pensions de retraite, revenus fonciers, bénéfices non commerciaux (BNC) et bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
- Charges déductibles : crédits en cours, pensions alimentaires versées, charges de copropriété si revenus locatifs
- Durée maximum : 25 ans pour un prêt immobilier classique, 27 ans pour un investissement locatif
- Apport personnel recommandé : minimum 10% du prix d’acquisition pour couvrir les frais de notaire et de garantie
Simulation capacité d’emprunt : coût et paramètres de calcul
| Revenus mensuels nets | Capacité mensuelle (35%) | Capacité sur 20 ans (2,5%) | Capacité sur 25 ans (2,7%) |
|---|---|---|---|
| 3 000 € | 1 050 € | 251 000 € | 298 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 335 000 € | 397 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 418 000 € | 497 000 € |
| 6 000 € | 2 100 € | 502 000 € | 596 000 € |
Ces montants correspondent aux capacités théoriques calculées avec les taux moyens observés début 2025. Les frais de notaire (environ 7 à 8% dans l’ancien, 2 à 3% dans le neuf) et frais de garantie s’ajoutent au prix d’acquisition.
Comment optimiser sa simulation de capacité d’emprunt
Optimiser ses revenus déclarés
Les banques privilégient les revenus stables et récurrents. Les salariés en CDI bénéficient d’une approche favorable, tandis que les travailleurs indépendants doivent présenter leurs derniers bilans comptables. Les revenus locatifs sont généralement retenus à 70% de leur montant brut pour tenir compte de la vacance locative et des charges.
Réduire l’endettement existant
Solder les crédits à la consommation avant la demande de prêt immobilier améliore significativement la capacité d’emprunt. Un crédit auto de 300 € mensuels réduit la capacité d’emprunt d’environ 72 000 € sur 25 ans.
Constituer un apport personnel suffisant
L’apport personnel idéal représente 20% du prix d’acquisition. Il permet de négocier de meilleures conditions tarifaires et rassure les établissements prêteurs. Les dispositifs d’épargne comme le Plan Épargne Logement (PEL), le Compte Épargne Logement (CEL) ou l’assurance-vie constituent des sources d’apport privilégiées.
Choisir la durée de prêt optimale
Une durée plus longue augmente la capacité d’emprunt mais accroît le coût total du crédit. L’arbitrage dépend de l’âge de l’emprunteur, de ses perspectives d’évolution professionnelle et de sa stratégie patrimoniale.
Simulation capacité d’emprunt : guide étape par étape
Étape 1 : Rassembler les documents financiers
Préparer les trois derniers bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de comptes des trois derniers mois, tableaux d’amortissement des crédits en cours et justificatifs de revenus complémentaires (loyers perçus, pensions alimentaires reçues).
Étape 2 : Calculer les revenus nets retenus
Additionner tous les revenus réguliers nets. Pour les revenus variables (primes, commissions), les banques retiennent généralement la moyenne des deux ou trois dernières années. Les revenus locatifs sont minorés de 30% forfaitairement.
Étape 3 : Identifier les charges fixes
Répertorier toutes les mensualités de crédits, pensions alimentaires versées, frais de garde d’enfants et autres charges récurrentes incompressibles.
Étape 4 : Appliquer le calcul de capacité
La formule de base : (Revenus nets – Charges fixes) × 35% = Capacité d’emprunt mensuelle maximale. Cette mensualité détermine ensuite le capital empruntable selon la durée et le taux d’intérêt.
Étape 5 : Intégrer l’assurance emprunteur
L’assurance décès-invalidité représente 0,30% à 0,60% du capital emprunté annuellement. Son coût mensuel s’ajoute à la mensualité de remboursement dans le calcul du taux d’endettement.
FAQ – Questions fréquentes sur la simulation capacité d’emprunt
Le taux d’endettement de 35% est-il obligatoire ?
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose un taux d’endettement maximum de 35% aux établissements bancaires. Toutefois, 20% des dossiers peuvent déroger à cette règle, notamment pour les primo-accédants ou les hauts revenus. Cette flexibilité permet aux banques d’étudier les dossiers présentant des garanties particulières.
Les revenus fonciers sont-ils intégralement pris en compte ?
Les revenus locatifs sont généralement retenus à hauteur de 70% de leur montant brut. Cette décote forfaitaire couvre les périodes de vacance locative, les charges de copropriété, les travaux d’entretien et la fiscalité applicable. Certaines banques appliquent une décote de 60% pour les investissements locatifs récents.
Peut-on emprunter sans apport personnel ?
Emprunter à 110% (prix d’acquisition + frais) reste possible mais exceptionnel depuis 2022. Les banques privilégient les dossiers avec apport, particulièrement pour les investissements locatifs. Les primo-accédants bénéficient de conditions plus souples, notamment avec les prêts aidés (PTZ, prêt Action Logement).
Comment les banques évaluent-elles les profils indépendants ?
Les travailleurs non-salariés doivent présenter leurs bilans comptables des trois dernières années. Les banques retiennent généralement la moyenne des revenus déclarés, en excluant les années déficitaires. Les professions libérales bénéficient souvent d’une approche plus favorable que les commerçants ou artisans, considérés comme plus risqués.
La durée de 25 ans est-elle un maximum absolu ?
La durée maximale de 25 ans s’applique aux résidences principales et secondaires. Pour les investissements locatifs, la durée peut atteindre 27 ans. Les banques peuvent accorder des durées supérieures dans des cas exceptionnels, mais cela reste marginal depuis les recommandations du HCSF. Les jeunes emprunteurs peuvent parfois bénéficier de durées légèrement étendues.
