Si votre terrain est situé près d'un monument historique ou dans un secteur sauvegardé, il faut l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF)
Le délai de réponse du permis peut être rallongé à 3 à 6 mois
Environnement ou zone inondable :
Étude d'impact ou étude de sol obligatoire
Limites de construction possibles
Terrain en lotissement :
Respect du cahier des charges du lotisseur en plus du PLU
Permis de construire : démarches et coûts
Quand on construit une maison, le permis de construire est souvent l'étape qui fait peur. En réalité, avec un peu d'organisation, c'est une procédure accessible, même si elle demande rigueur et patience.
Le permis de construire : obligatoire dans quels cas ?
Vous devez déposer un permis de construire si vous créez une surface de plancher ou d'emprise au sol :
supérieure à 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine avec PLU)
ou si vous construisez une maison neuve, même de petite taille
ou si vous modifiez l'aspect extérieur d'un bâtiment (toiture, façade) de façon significative
Une maison de 85 m² = permis obligatoire
Les démarches étape par étape
1. Constituer votre dossier
Voici les pièces principales à réunir :
Formulaire Cerfa n°13406*09 (disponible en ligne ou à la mairie)
Plan de situation du terrain (cadastre)
Plan de masse du projet (vue d'en haut)
Plan en coupe du terrain et de la construction
Plans de façades et toitures
Notice descriptive du projet
Insertion paysagère (photomontage ou croquis)
En général, comptez 8 à 10 documents obligatoires.
2. Déposer le dossier
Deux options :
En mairie (4 exemplaires papier)
En ligne sur le site officiel https://www.service-public.fr ou via le portail de votre commune (beaucoup sont passées au numérique depuis 2022)
La mairie délivre un récépissé avec un numéro d'enregistrement et la date de début du délai d'instruction.
3. Attendre la réponse
Délai standard : 2 mois
Prolongé à 3 mois si zone protégée ou avis d'Architecte des Bâtiments de France
Si pas de réponse dans les délais = acceptation tacite
Combien ça coûte ?
Le permis en lui-même est gratuit.
Mais d'autres coûts indirects sont à prévoir :
Vous pouvez faire les plans vous-même si vous êtes à l'aise avec les outils (voir section précédente), mais attention à la conformité technique.
La taxe d'aménagement
Une fois votre permis accordé, vous devez vous acquitter de la taxe d'aménagement, calculée selon :
la surface taxable (m²)
la valeur forfaitaire/m² fixée nationalement (2025 : env. 900 €/m² en Île-de-France, 860 €/m² ailleurs)
le taux communal + départemental
Pour 100 m² en dehors d'Île-de-France, avec 5 % de taux global : 860 € × 100 m² × 0,05 = 4 300 €
Payable en 1 ou 2 fois, 12 et 24 mois après la délivrance du permis.
Conseil : se faire accompagner ou vérifier avant de signer
Avant même d'acheter votre terrain ou de lancer votre projet :
Demandez un certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) à la mairie
Il vous indique si votre projet est réalisable juridiquement et techniquement
Gratuit et valable 18 mois, c'est une étape maligne pour éviter les mauvaises surprises.
Et après l'autorisation ?
Une fois le permis ou la DP obtenue :
Vous devez l'afficher sur le terrain pendant toute la durée du chantier (panneau réglementaire)
Le délai de recours des tiers est de 2 mois à compter de l'affichage
Vous devez déclarer l'ouverture du chantier via le formulaire Cerfa n°13407*07
Et une fois terminé : déclaration d'achèvement des travaux (DAACT) pour clore le dossier.
Les normes de sécurité et de construction
Le respect des normes de sécurité est également une priorité, surtout dans le cadre de la construction d'une maison.
Normes à respecter :
Accessibilité : conformément à la loi, les maisons doivent être accessibles aux personnes handicapées. Des aménagements peuvent être nécessaires pour répondre à ces exigences.
Sécurité incendie : la construction doit respecter des critères pour prévenir les risques d'incendie, y compris les matériaux résistants au feu, les issues de secours, etc.
Qualité des matériaux : les matériaux utilisés doivent répondre à des normes de résistance, d'étanchéité et de durabilité.
Conseils pratiques
Anticipez l'étude de sol, souvent demandée même si non obligatoire
Consultez le PLU pour éviter les erreurs de conception
Prenez votre temps pour faire un dossier propre, bien présenté
Faites valider vos plans par la mairie avant dépôt si possible
Si vous faites appel à un architecte ou un maître d'œuvre, il pourra s'assurer que tous les règlements locaux sont respectés dès le début de votre projet. Cela vous permet d'éviter des erreurs coûteuses et des retards administratifs.
Cet article est un extrait du livre Construire sa maison sans se ruiner – Guide pratique 2025 par Maxime Chauvet – ISBN 978-2-488187-01-5 .
