Construire sa maison, même avec un petit budget, ne peut se faire sans respecter un certain nombre de règles administratives. Cette étape est indispensable pour que votre projet soit légal, conforme et durable. Voici ce que vous devez savoir pour naviguer dans le dédale administratif sans stress ni dépenses inutiles.
Le permis de construire : obligatoire dans la plupart des cas
Si vous construisez une maison individuelle de plus de 20 m², un permis de construire est obligatoire. Il s’obtient auprès de la mairie du lieu de construction, après dépôt d’un dossier complet.
Le dossier doit contenir :
Le formulaire Cerfa n°13406*09 (valide en 2025)
Un plan de situation du terrain
Un plan de masse du projet
Un plan en coupe, des façades, et une insertion paysagère
Une notice descriptive du projet
Des photos de l’environnement proche et lointain
Délai légal de réponse : 2 mois (3 mois si zone ABF ou site classé)
La déclaration préalable (DP) : pour les petits projets
Si la surface créée est comprise entre 5 et 20 m² (jusqu’à 40 m² en zone urbaine avec un PLU), une simple déclaration préalable de travaux suffit.
Utile pour : agrandissements modestes, annexes, carports, abris de jardin, clôtures, etc.
Attention : même un garage ou une pergola peut nécessiter une DP.
Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou RNU
Avant tout dépôt de dossier, consultez le PLU (ou le Règlement National d’Urbanisme si votre commune n’en a pas).
Vous y trouverez :
Les zones constructibles ou non
Les contraintes architecturales (matériaux, pentes de toit, hauteur maximale…)
Les retraits obligatoires par rapport aux limites du terrain
Les règles spécifiques (stationnement, arbres à conserver, etc.)
À consulter en mairie ou sur le site www.geoportail-urbanisme.gouv.fr
Respecter les réglementations locales
Construire une maison implique de se conformer à des réglementations locales strictes. Ces règles visent à garantir la qualité de la construction, l’intégration harmonieuse dans le paysage, ainsi que la sécurité des habitants. Ignorer ces réglementations peut entraîner des sanctions et des surcoûts importants.
Ce que le PLU inclut :
Les zones constructibles et non constructibles (ex. : zones agricoles, zones inondables)
Les hauteurs maximales des bâtiments (généralement entre 6 et 10 mètres)
Les retraits et alignements : distance minimale à respecter entre votre maison et les limites de propriété ou les voiries
Les matériaux autorisés pour les façades et toitures (par exemple, vous pourriez être obligé d’utiliser des tuiles en terre cuite si vous êtes en zone protégée)
Les règles d’esthétique pour préserver l’aspect architectural de la zone (zones historiques ou naturelles)
Conseil :
Avant même d’acheter votre terrain, consultez le PLU pour savoir si votre projet est réalisable.
Réglementations environnementales
Les préoccupations écologiques ont pris une place importante dans les réglementations de construction. Vous devrez respecter des normes environnementales de plus en plus strictes, notamment si vous construisez dans des zones protégées (ex. : sites Natura 2000, parcs naturels).
Points clés :
Prise en compte du climat : orientation des fenêtres, choix des matériaux pour maximiser l’isolation thermique et la performance énergétique
Gestion des eaux pluviales : solutions pour éviter l’imperméabilisation excessive du sol (ex. : récupérateurs d’eau, toitures végétalisées)
Protection des espaces naturels : certaines zones peuvent interdire l’implantation de bâtiments ou imposer des contraintes (ex. : zone humide, protection des arbres et des haies)
Si vous construisez dans une zone inondable, vous devrez respecter un niveau de plancher minimum pour éviter les risques.
Les règles de voisinage et les servitudes
En plus des réglementations sur la construction proprement dite, vous devez aussi respecter des règles de voisinage et de servitudes.
Règles de voisinage :
Distance des constructions : respecter les distances minimales par rapport aux propriétés voisines (généralement 3 à 5 mètres, selon les communes)
Encombrement : ne pas empiéter sur les espaces publics ou les droits des voisins (ex. : pas de vue directe sur leurs fenêtres sans permission)
Servitudes :
Certaines servitudes (droit de passage, droit de vue, servitude de canalisation) peuvent s’appliquer à votre terrain, même si elles ne sont pas toujours visibles. Avant d’acheter, vérifiez qu’il n’y a pas de restrictions cachées.
Consultez votre acte de vente et faites réaliser une étude juridique si vous avez un doute sur les servitudes qui pourraient affecter votre terrain.
Cas particuliers
Zone protégée ou bâtiment classé :
Cet article est un extrait du livre Construire sa maison sans se ruiner – Guide pratique 2025 par Maxime Chauvet – ISBN 978-2-488187-01-5 .
