Achat immobilier : guide complet pour réussir votre projet en 2025

Achat immobilier : guide complet pour réussir votre projet en 2025

Achat, Immobilier, Financement, Conseils
Achat, Immobilier, Bien, Financement, Notaire, Budget, Achat immobilier, Frais de notaire, Compromis de vente, Prêt immobilier, Crédit immobilier, Première acquisition

Acquérir un bien immobilier représente l’un des projets les plus structurants d’une vie. Cette démarche engage des sommes importantes, mobilise un financement sur plusieurs décennies et nécessite une compréhension précise des étapes juridiques, financières et administratives. En 2025, le marché évolue avec des taux d’intérêt qui se stabilisent autour de 3,5 % à 4 % selon les profils emprunteurs, et des exigences bancaires renforcées depuis les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Réussir son acquisition suppose une préparation méthodique, une vision claire des coûts réels et une anticipation des étapes clés. Ce guide détaille l’ensemble du processus, de la définition du budget jusqu’à la signature finale chez le notaire, en intégrant les aspects fiscaux, les aides disponibles et les pièges à éviter.

Sommaire

Les étapes clés d’un achat immobilier

Tout projet d’acquisition se structure en phases successives. Chacune répond à des impératifs juridiques, financiers ou administratifs qu’il convient de respecter pour sécuriser la transaction.

Préparer son projet : budget et capacité d’emprunt

Avant toute recherche, il faut définir son budget global. Celui-ci intègre le prix d’achat, les frais annexes (notaire, agence, garantie) et une réserve pour les travaux éventuels. La capacité d’emprunt se calcule à partir du taux d’endettement maximum de 33 % des revenus nets, durée de prêt et reste à vivre. Les banques examinent aussi l’épargne résiduelle après apport, gage de sérieux et de capacité à faire face aux imprévus.

En 2025, les établissements bancaires appliquent strictement les critères du HCSF : taux d’endettement plafonné à 35 % assurance comprise, durée maximale de 25 ans (27 ans pour l’achat dans le neuf ou avec travaux). Un apport personnel de 10 % minimum reste fortement recommandé pour couvrir les frais de notaire et rassurer le prêteur. Les primo-accédants peuvent mobiliser le prêt à taux zéro (PTZ) sous conditions de ressources et de localisation, ce qui améliore le plan de financement.

Trouver le bien idéal : recherche et visites

Cette phase mobilise du temps et de la méthode. Définir ses critères (localisation, surface, étage, exposition, proximité transports) permet de filtrer efficacement les annonces. Les plateformes en ligne, les agences immobilières et les notaires (pour les ventes aux enchères ou les biens issus de successions) constituent les principaux canaux de recherche.

Lors des visites, observer l’état général du bien, les installations (électricité, plomberie, chauffage), l’isolation phonique et thermique, et l’environnement immédiat. Vérifier la copropriété (procès-verbaux d’assemblée générale, état des charges, travaux votés) pour l’achat d’un appartement. Demander les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, termites selon zone) et consulter le règlement de copropriété. Une seconde visite, idéalement à un moment différent de la journée, permet de confirmer l’impression initiale.

Offre d’achat et négociation du prix

Une fois le bien sélectionné, formuler une offre d’achat écrite mentionnant le prix proposé, les conditions suspensives (obtention du prêt, vente d’un bien existant) et le délai de validité de l’offre. Le vendeur peut accepter, refuser ou formuler une contre-proposition. Cette étape relève de la négociation : arguments basés sur l’état du bien, les prix du marché local, la durée de mise en vente, les travaux à prévoir.

Dès acceptation de l’offre, le processus s’accélère vers la signature du compromis. Rester en contact régulier avec l’agence ou le vendeur facilite les échanges de documents et la coordination des rendez-vous. Ne jamais verser d’argent avant la signature du compromis de vente, hormis un chèque de réservation encaissable uniquement après signature (et bloqué sur compte séquestre).

Signature du compromis de vente

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) engage juridiquement les deux parties. Il récapitule le prix, les modalités de paiement, les conditions suspensives, la date prévisionnelle de signature de l’acte authentique. L’acheteur verse un dépôt de garantie (généralement 5 à 10 % du prix) consigné chez le notaire ou l’agent immobilier.

À partir de la signature, l’acquéreur dispose de 10 jours de délai de rétractation (loi SRU). Passé ce délai, il reste engagé sauf levée des conditions suspensives (refus de prêt notamment). Le vendeur, lui, ne peut se rétracter sans conséquences financières lourdes. Le compromis doit être enregistré aux impôts dans les 10 jours, formalité généralement prise en charge par le professionnel (notaire ou agent).

Signature de l’acte authentique chez le notaire

Cette étape finale intervient 2 à 3 mois après le compromis, une fois toutes les conditions levées. Le notaire vérifie la situation juridique du bien (absence d’hypothèques, servitudes), rédige l’acte authentique et organise la signature. L’acheteur doit apporter la preuve de déblocage des fonds (attestation bancaire) et régler le solde du prix ainsi que les frais de notaire.

Lors de la signature, le notaire lit l’acte, répond aux questions et remet les clés. L’acte est ensuite publié au service de la publicité foncière, rendant l’acquisition opposable aux tiers. L’acquéreur devient officiellement propriétaire et peut prendre possession du bien à la date convenue (souvent le jour même de la signature).

Les frais et coûts cachés à anticiper

Au-delà du prix affiché, l’acquisition mobilise des frais annexes qu’il faut budgéter dès le départ. Ces coûts varient selon le type de bien (ancien ou neuf), le montage financier et les garanties choisies.

Frais de notaire : composition et montant

Les frais de notaire regroupent trois composantes : les droits de mutation (taxes reversées à l’État et aux collectivités), les débours (sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acheteur) et les émoluments du notaire (rémunération strictement encadrée). Dans l’ancien, ces frais représentent 7 à 8 % du prix de vente, dont environ 5,8 % de droits de mutation. Dans le neuf, ils chutent à 2 à 3 % car la vente est soumise à la TVA et non aux droits de mutation classiques.

Certains départements appliquent un taux de droits de mutation réduit (autour de 4,5 % au lieu de 5,8 %), ce qui allège légèrement la facture. Les émoluments du notaire sont dégressifs selon la tranche de prix : plus le bien est cher, plus le taux appliqué diminue. Il est possible de comparer les frais entre plusieurs notaires, bien que les marges de manœuvre restent limitées par la réglementation.

Frais d’agence immobilière

Si l’achat passe par une agence, des honoraires s’appliquent. Ils varient de 3 % à 10 % du prix selon le mandat (exclusif ou simple) et le marché local. Ces frais peuvent être à la charge du vendeur, de l’acheteur ou partagés, selon ce qui est stipulé dans le mandat de vente. L’annonce doit obligatoirement mentionner si le prix affiché est net vendeur (frais d’agence en sus) ou FAI (frais d’agence inclus).

Dans tous les cas, exiger une facture détaillée des prestations fournies et vérifier que l’agence dispose d’une carte professionnelle et d’une garantie financière. Les honoraires sont généralement payés au moment de la signature du compromis ou de l’acte authentique, selon les accords contractuels.

Frais bancaires et garantie du prêt

Le dossier de crédit immobilier entraîne des frais de dossier bancaire, entre 500 et 1 500 € selon les établissements. Certains proposent des offres sans frais de dossier en fonction du profil ou de négociations. La garantie du prêt (hypothèque, caution, privilège de prêteur de deniers) ajoute 1 à 2 % du montant emprunté. La caution via un organisme comme Crédit Logement est souvent moins coûteuse qu’une hypothèque classique et permet une restitution partielle en fin de prêt si aucun incident n’est survenu.

L’assurance emprunteur représente un coût mensuel intégré aux mensualités ou payé en une fois annuellement. Son coût varie selon l’âge, l’état de santé, la profession et le montant emprunté. Depuis la loi Lemoine (2022), il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités, ce qui ouvre la porte à des économies substantielles sur la durée du prêt.

Diagnostics immobiliers et travaux

Bien que les diagnostics soient à la charge du vendeur, l’acheteur doit en analyser les résultats. Un DPE classé F ou G impose des travaux de rénovation énergétique, à budgéter. Les diagnostics amiante, plomb, termites, électricité et gaz (si installations de plus de 15 ans) peuvent révéler des non-conformités nécessitant des interventions rapides.

Prévoir une enveloppe travaux dès le départ évite les mauvaises surprises. Certains prêts permettent d’intégrer le coût des travaux dans le financement global, sous réserve de présentation de devis détaillés. Les aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, CEE) peuvent alléger la facture si le bien nécessite une mise aux normes.

Récapitulatif des frais d’achat

Type de frais Montant moyen Qui paie ? Moment du paiement
Frais de notaire 7 à 8 % (ancien), 2 à 3 % (neuf) Acheteur Signature acte authentique
Frais d’agence 3 à 10 % du prix Variable selon mandat Signature compromis ou acte
Frais de dossier bancaire 500 à 1 500 € Emprunteur Acceptation offre de prêt
Garantie (caution ou hypothèque) 1 à 2 % du prêt Emprunteur Déblocage des fonds
Diagnostics immobiliers 300 à 800 € Vendeur Avant compromis
Travaux éventuels Variable Acheteur Après acquisition

Financer son achat : apport, prêt et aides

Le montage financier conditionne la faisabilité du projet. Il combine apport personnel, crédit immobilier classique et éventuellement prêts aidés. Chaque élément répond à des règles précises qu’il faut maîtriser pour optimiser son plan de financement.

L’apport personnel : montant et origine

L’apport sert à couvrir les frais de notaire et à rassurer la banque sur la solidité du dossier. Il provient de l’épargne personnelle (livrets, assurance-vie, PEL), d’une donation familiale, de la vente d’un bien précédent ou d’un prêt familial. Un apport de 10 % du prix d’achat est le minimum communément attendu en 2025, bien que certains profils (hauts revenus, fonctionnaires, professions libérales) puissent emprunter à 110 % pour financer frais et travaux.

Plus l’apport est élevé, plus le taux d’intérêt proposé est attractif et plus la durée du prêt peut être réduite, générant des économies substantielles sur le coût total du crédit. Un apport de 20 % ou plus permet souvent de négocier des conditions avantageuses (taux réduit, absence de frais de dossier, franchise de remboursement).

Le crédit immobilier classique

Le prêt immobilier classique finance la majorité du prix d’achat. Sa durée varie de 10 à 25 ans, selon l’âge de l’emprunteur, ses revenus et son projet. En 2025, les taux oscillent entre 3,5 % et 4,2 % selon les profils et les durées. Un prêt à taux fixe sécurise les mensualités sur toute la durée, tandis qu’un prêt à taux variable (rare en France) expose à des fluctuations.

Le tableau d’amortissement détaille le montant de chaque mensualité, la répartition entre capital et intérêts, et le capital restant dû. Les premières années, la part d’intérêts est prépondérante, puis s’inverse progressivement. Un remboursement anticipé (total ou partiel) est possible, moyennant des indemnités plafonnées à 3 % du capital restant dû (ou 6 mois d’intérêts). Certains contrats prévoient des clauses de remboursement anticipé sans pénalités.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ s’adresse aux primo-accédants (personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans). Il finance jusqu’à 40 % du prix d’achat dans le neuf ou l’ancien avec travaux, sous conditions de ressources et de localisation (zonage A, B1, B2, C). Le PTZ ne génère aucun intérêt, allégeant ainsi le coût total du crédit.

Le remboursement débute après une période de différé (5 à 15 ans selon les revenus), ce qui permet de réduire les mensualités initiales. Le PTZ ne peut financer seul l’acquisition : il doit être complété par un prêt principal et un apport. En 2025, le dispositif est prolongé avec des conditions légèrement assouplies pour favoriser l’accession à la propriété dans les zones tendues.

Autres prêts aidés et dispositifs

Le prêt Action Logement (ex-1 % Logement) s’adresse aux salariés d’entreprises privées de plus de 10 employés. Il finance jusqu’à 40 000 € à taux réduit (1 % hors assurance) pour l’achat dans le neuf ou l’ancien avec travaux. Le prêt épargne logement (PEL ou CEL) permet de mobiliser une épargne constituée sur un plan, avec un taux de prêt lié au taux d’épargne et une prime de l’État (sous conditions).

Les collectivités locales proposent parfois des prêts ou des subventions pour favoriser l’accession à la propriété (prêts à taux zéro locaux, aides à l’accession). Se renseigner en mairie ou auprès des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) permet de découvrir ces dispositifs méconnus.

Stratégies de financement et optimisation

Type de prêt Taux indicatif 2025 Montant max Conditions principales
Prêt immobilier classique 3,5 % – 4,2 % Variable Apport 10 %, endettement ≤ 35 %
Prêt à taux zéro (PTZ) 0 % 40 % du prix (selon zone) Primo-accédant, ressources plafonnées
Prêt Action Logement 1 % hors assurance 40 000 € Salarié entreprise > 10 employés
Prêt épargne logement (PEL) Variable (2 % – 3 %) 92 000 € Épargne constituée ≥ 4 ans

Le compromis de vente : engagement et conditions suspensives

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) constitue l’avant-contrat engageant juridiquement vendeur et acquéreur. Sa rédaction doit être rigoureuse pour éviter tout litige ultérieur.

Contenu et clauses essentielles

Le compromis mentionne l’identité des parties, la désignation précise du bien (adresse, surface loi Carrez, lot de copropriété), le prix de vente, les modalités de paiement et la date prévisionnelle de signature de l’acte authentique. Les conditions suspensives protègent l’acheteur : obtention du prêt dans un délai déterminé, vente d’un bien existant, absence de servitudes ou d’hypothèques non révélées.

D’autres clauses peuvent figurer : clause pénale en cas de rétractation fautive, clause de révision du prix si des travaux supplémentaires sont découverts, clause de garantie de passif pour les biens en copropriété. Le vendeur doit fournir les diagnostics obligatoires, le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et l’état des charges.

Délai de rétractation et engagement

L’acquéreur dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter sans motif ni pénalité. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis, ou de la remise en main propre. Passé ce délai, l’acheteur reste engagé sauf si une condition suspensive n’est pas levée (refus de prêt notamment).

Le vendeur, lui, ne bénéficie d’aucun délai de rétractation. S’il se rétracte sans motif valable, il s’expose à des dommages et intérêts équivalant à 10 % du prix de vente (clause pénale standard). Cette asymétrie protège l’acquéreur, considéré comme la partie la plus fragile dans la transaction.

Dépôt de garantie et séquestre

Lors de la signature du compromis, l’acquéreur verse un dépôt de garantie (généralement 5 % à 10 % du prix) qui reste bloqué sur un compte séquestre (chez le notaire ou l’agent immobilier) jusqu’à la signature de l’acte authentique. Ce dépôt garantit le sérieux de l’engagement. Si l’achat se concrétise, le dépôt est déduit du prix final. Si une condition suspensive n’est pas levée, le dépôt est intégralement restitué à l’acquéreur.

En cas de rétractation fautive de l’acheteur (hors délai légal et sans condition suspensive), le vendeur conserve le dépôt de garantie à titre de dédommagement. Ce mécanisme incite les deux parties à honorer leurs engagements.

Levée des conditions suspensives

La condition suspensive la plus courante concerne l’obtention du prêt. L’acquéreur doit déposer sa demande de financement dans les délais impartis (généralement 30 à 45 jours après la signature du compromis) et fournir la preuve de ses démarches. Si le prêt est refusé, il doit notifier ce refus au vendeur et au notaire par lettre recommandée, en joignant les courriers de refus des banques.

Une fois toutes les conditions suspensives levées (prêt accordé, diagnostics conformes, absence de préemption par la mairie ou les locataires), le compromis devient définitif et les parties se dirigent vers la signature de l’acte authentique. Le notaire informe les parties de la date de signature et prépare l’acte final.

La signature chez le notaire et remise des clés

L’acte authentique scelle définitivement la transaction. Cette formalité publique confère une force probante maximale et une opposabilité aux tiers.

Préparation de l’acte authentique

Le notaire rédige l’acte authentique en se basant sur le compromis, les documents d’urbanisme (certificat d’urbanisme, règlement de copropriété), les états hypothécaires et les attestations fiscales. Il vérifie l’absence d’hypothèques, de servitudes non déclarées, de procédures judiciaires en cours. Ce travail de vérification garantit la sécurité juridique de l’acquisition.

Le notaire convoque les parties quelques jours avant la signature pour leur communiquer le projet d’acte et répondre aux questions. L’acquéreur doit fournir la preuve du déblocage des fonds (attestation bancaire mentionnant le montant, la date de disponibilité et le compte de destination). Le vendeur apporte les clés, les documents techniques du bien (manuels, contrats d’entretien) et les codes d’accès éventuels.

Déroulement de la signature

Le jour J, le notaire lit l’acte authentique à voix haute, article par article. Il explique les clauses, répond aux interrogations et s’assure que les parties comprennent leurs engagements. Vendeur et acquéreur signent l’acte, ainsi que le notaire qui appose son sceau. Cette signature transfère officiellement la propriété du bien.

L’acquéreur règle le solde du prix de vente (par virement ou chèque de banque) et les frais de notaire. Le vendeur remet les clés et quitte définitivement les lieux si ce n’est déjà fait. Le notaire conserve l’original de l’acte (minute) et remet aux parties des copies authentiques (expéditions).

Formalités post-signature

Dans les semaines suivantes, le notaire accomplit les formalités de publicité foncière : enregistrement de l’acte au service de la publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques), publication au fichier immobilier, radiation d’éventuelles hypothèques du vendeur. Ces démarches rendent l’acquisition opposable aux tiers et sécurisent la position de l’acquéreur.

L’acheteur doit souscrire une assurance habitation (obligatoire pour les copropriétés) dès la signature de l’acte, informer les fournisseurs d’énergie et d’eau, et procéder aux changements d’adresse administratifs (carte grise, impôts, Sécurité sociale). Si des travaux sont prévus, déclarer le projet en mairie et obtenir les autorisations nécessaires (déclaration préalable, permis de construire selon l’ampleur).

Garanties post-acquisition

L’acquéreur bénéficie de garanties légales : garantie des vices cachés (2 ans à compter de leur découverte), garantie décennale (10 ans pour les désordres compromettant la solidité de l’ouvrage), garantie de parfait achèvement (1 an après réception des travaux pour les constructions neuves). En cas de découverte d’un vice caché majeur, l’acheteur peut agir en justice pour obtenir une réduction du prix ou l’annulation de la vente.

Les erreurs fréquentes et comment les éviter

Plusieurs pièges guettent les acquéreurs, notamment les primo-accédants. Anticiper ces écueils limite les risques de déconvenues financières ou juridiques.

Sous-estimer le budget global

Se concentrer uniquement sur le prix d’achat conduit à des dépassements budgétaires. Intégrer dès le départ les frais de notaire, d’agence, de garantie, les travaux éventuels et la constitution d’une épargne de précaution évite les tensions de trésorerie. Un budget réaliste laisse une marge de manœuvre pour absorber les imprévus (réparation urgente, remplacement d’équipement).

Négliger les visites et diagnostics

Visiter un bien une seule fois, en pleine journée ensoleillée, masque certains défauts : nuisances sonores (circulation, voisinage), orientation défavorable (manque de luminosité), problèmes d’humidité. Multiplier les visites à différents moments (matin, soir, week-end) et consulter attentivement les diagnostics permet de se forger une opinion éclairée. Ne jamais hésiter à solliciter un expert indépendant (diagnostiqueur, architecte) pour un second avis.

Accepter un financement trop tendu

Emprunter au maximum de sa capacité laisse peu de marge pour les aléas (baisse de revenus, dépenses imprévues). Un taux d’endettement inférieur à 30 % préserve la qualité de vie et la capacité d’épargne. Privilégier une durée de prêt raisonnable (20 ans plutôt que 25) réduit le coût total du crédit, même si les mensualités sont légèrement plus élevées.

Omettre les clauses suspensives

Un compromis sans condition suspensive d’obtention de prêt engage irrévocablement l’acquéreur, même si le financement échoue. Toujours inclure cette clause et respecter les délais de dépôt de demande de prêt. Prévoir également des clauses liées aux diagnostics (absence de plomb, amiante, termites) si des doutes subsistent.

Choisir un bien inadapté à son projet de vie

Un bien trop grand ou trop éloigné du lieu de travail génère des coûts d’entretien et de transport élevés. Projeter son mode de vie à moyen terme (famille, télétravail, mobilité professionnelle) aide à sélectionner un bien cohérent avec ses besoins. Un bien facilement revendable (bonne localisation, surface standard, état correct) offre plus de souplesse en cas de changement de situation.

Tableau des erreurs fréquentes et solutions

Erreur courante Conséquence Solution préventive
Budget sous-évalué Tensions financières, travaux reportés Intégrer tous les frais annexes dès le départ
Visites insuffisantes Défauts découverts après achat Visiter plusieurs fois, consulter un expert
Endettement maximal Qualité de vie dégradée, risque de défaut Viser un endettement < 30 %, préserver l'épargne
Absence de clauses suspensives Engagement irrévocable sans financement Inclure condition d’obtention de prêt
Bien inadapté au projet Revente difficile, coûts excessifs Anticiper évolution de vie, privilégier liquidité

Check-list achat immobilier

Une liste de contrôle structurée aide à ne rien oublier et à sécuriser chaque étape du parcours d’acquisition.

Avant la recherche

  • Définir son budget global (prix + frais annexes + travaux)
  • Calculer sa capacité d’emprunt et son apport
  • Obtenir un accord de principe auprès d’une banque
  • Lister ses critères de recherche (localisation, surface, type de bien)
  • Se renseigner sur les aides disponibles (PTZ, Action Logement)

Pendant la recherche et les visites

  • Consulter les annonces sur plusieurs canaux (agences, notaires, plateformes)
  • Visiter au moins deux fois chaque bien sélectionné
  • Vérifier l’état général, les équipements, l’environnement
  • Consulter les diagnostics immobiliers obligatoires
  • Demander les charges de copropriété et les procès-verbaux d’AG
  • Estimer les travaux éventuels et obtenir des devis

Au moment de l’offre et du compromis

  • Formuler une offre d’achat écrite avec conditions suspensives
  • Négocier le prix en se basant sur le marché local
  • Vérifier le contenu du compromis de vente avant signature
  • S’assurer de la présence des clauses suspensives (prêt, diagnostics)
  • Verser le dépôt de garantie sur compte séquestre
  • Respecter le délai de rétractation de 10 jours

Pendant la phase de financement

  • Déposer les demandes de prêt dans les délais impartis
  • Comparer les offres de plusieurs banques ou courtiers
  • Négocier le taux, les frais de dossier, la garantie
  • Choisir une assurance emprunteur compétitive
  • Accepter l’offre de prêt et notifier la banque au notaire

Avant la signature de l’acte authentique

  • Obtenir l’attestation de déblocage des fonds
  • Relire le projet d’acte transmis par le notaire
  • Préparer les moyens de paiement (virement, chèque de banque)
  • Souscrire une assurance habitation dès la signature
  • Organiser le déménagement et les changements d’adresse

Après la signature

  • Récupérer les clés et prendre possession du bien
  • Effectuer les relevés de compteurs et les contrats énergie
  • Déclarer les travaux en mairie si nécessaire
  • Archiver tous les documents (acte, diagnostics, contrats)
  • Suivre les formalités du notaire (publicité foncière)

Questions fréquentes

Quel est le budget total à prévoir pour un achat immobilier ?

Au-delà du prix d’achat, il faut compter 7 à 8 % de frais de notaire pour l’ancien, 2 à 3 % pour le neuf. S’ajoutent les frais d’agence (si à la charge de l’acheteur), les frais de dossier bancaire (500 à 1 500 €), et la garantie du prêt (1 à 2 % du montant emprunté). Prévoir une enveloppe globale de 10 à 15 % au-dessus du prix affiché permet d’absorber l’ensemble de ces coûts sans tension de trésorerie.

Combien de temps dure un achat immobilier de bout en bout ?

En moyenne, entre 3 et 6 mois. Ce délai comprend la recherche du bien, les visites, la signature du compromis (qui engage un délai de rétractation de 10 jours), l’obtention du prêt (30 à 45 jours), et la signature chez le notaire. Les délais peuvent s’allonger en cas de dossier complexe, de marché tendu ou de conditions suspensives multiples.

Quelles sont les étapes clés après la signature du compromis de vente ?

Après le compromis, l’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter. Ensuite, il doit finaliser son financement (dépôt de dossier bancaire, acceptation de l’offre de prêt). En parallèle, le notaire vérifie les documents juridiques et prépare l’acte authentique. Une fois le prêt accordé et les conditions levées, la signature finale a lieu chez le notaire, généralement 2 à 3 mois après le compromis.

Peut-on acheter sans apport personnel en 2025 ?

C’est possible mais plus difficile depuis les recommandations du HCSF. Les banques exigent généralement un apport de 10 % minimum pour couvrir les frais de notaire et garantir le sérieux du projet. Sans apport, il faut présenter un dossier solide (CDI, revenus élevés, épargne résiduelle) et accepter des conditions moins avantageuses (taux plus élevé, garanties renforcées).

Quelle différence entre compromis et promesse de vente ?

Le compromis de vente engage les deux parties : vendeur et acheteur signent simultanément et s’engagent mutuellement. La promesse de vente est unilatérale : seul le vendeur s’engage à vendre, l’acheteur conserve une option d’achat pendant une période définie. Le compromis est plus courant en pratique immobilière car il sécurise davantage les deux parties.

Comment calculer sa capacité d’emprunt avant de chercher ?

La capacité d’emprunt se calcule à partir du taux d’endettement maximum (33 % des revenus nets) et de la durée du prêt souhaitée (15, 20 ou 25 ans). Les banques intègrent également le reste à vivre et les charges existantes. Utiliser un simulateur en ligne permet d’obtenir une estimation rapide avant de solliciter une banque ou un courtier.

Quels sont les recours en cas de vice caché après l’achat ?

L’acheteur dispose de 2 ans après la découverte du vice pour agir en justice. Il doit prouver que le défaut existait avant la vente, qu’il était caché (non visible lors des visites), et qu’il rend le bien impropre à l’usage prévu. Les recours peuvent aller de la réduction du prix à l’annulation de la vente, selon la gravité du vice.

Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus élevés dans l’ancien ?

Les frais de notaire incluent principalement des taxes reversées à l’État (droits de mutation). Dans l’ancien, ces droits représentent environ 5,8 % du prix (variable selon les départements). Dans le neuf, ils sont réduits à 0,715 % car l’achat est soumis à la TVA. Les honoraires du notaire restent similaires, c’est la fiscalité qui diffère.

Quels dispositifs fiscaux existent pour un premier achat ?

Le prêt à taux zéro (PTZ) constitue l’aide principale pour les primo-accédants, sous conditions de ressources et de localisation. Le prêt Action Logement (ex-1 % Logement) finance jusqu’à 40 000 € à taux réduit. Certaines collectivités proposent des prêts ou subventions locales. Les intérêts d’emprunt ne sont plus déductibles fiscalement depuis 2011, sauf pour l’investissement locatif.

Comment choisir entre achat dans l’ancien et dans le neuf ?

Le neuf offre des garanties constructeur (décennale, parfait achèvement), des normes énergétiques récentes (RE2020), et des frais de notaire réduits. L’ancien permet souvent d’acheter dans des quartiers centraux, avec un charme architectural et un prix au m² inférieur. Le choix dépend du budget, de la localisation souhaitée et de la tolérance aux travaux éventuels.

Peut-on négocier les frais d’agence immobilière ?

Les honoraires d’agence sont libres mais doivent être affichés clairement. La négociation reste possible, surtout si le bien est en vente depuis longtemps ou si l’acquéreur achète comptant. Comparer plusieurs agences et mettre en concurrence peut aussi faire baisser les honoraires. Vérifier si les frais sont à la charge du vendeur ou de l’acheteur avant toute négociation.

Quand faut-il souscrire l’assurance habitation ?

L’assurance habitation doit être souscrite dès la signature de l’acte authentique, car elle est obligatoire pour les copropriétés (responsabilité civile). Pour une maison individuelle, elle reste vivement recommandée pour couvrir les dommages (incendie, dégât des eaux, vol). Comparer les offres en ligne permet d’obtenir des tarifs compétitifs adaptés au bien acquis.